일본 월세 계약서, 이 6가지 항목만 알면 안 당한다
일본에서 처음 월세 계약을 하면 계약서 두께에 먼저 놀랍니다. 한국 월세 계약서보다 훨씬 많은 항목이 나열돼 있고, 낯선 한자가 가득합니다. 그런데 실제로 '계약 후에 몰랐다'며 곤란해지는 상황은 대부분 6가지 항목 중 하나에서 비롯됩니다. 항목이 무엇인지 알고 들어가면 그냥 시스템이고, 모르고 들어가면 사기당한 기분이 됩니다. 계약서 서명 전에 이 6가지를 확인하세요. 지역별 일본 임대 매물은 일방에서 먼저 둘러봐도 좋습니다.
1. 집주인 인사비 - 돌려받지 못하는 비용
일본어로 레이킹(礼金)이라고 부릅니다. '집을 빌려주셔서 감사합니다'라는 의미로 집주인에게 건네는 금액인데, 한국에는 없는 개념입니다. 보증금처럼 퇴거 때 돌려받는 돈이 아닙니다. 한 번 내면 끝입니다.
매물마다 0개월짜리도 있고 1~2개월짜리도 있습니다. 같은 조건이라면 레이킹이 없는 매물이 초기비용을 줄이는 데 유리합니다. 다만 레이킹이 0인 매물은 그만큼 월세가 높거나 갱신료를 별도로 받는 구조인 경우도 있어, 계약 전에 총비용을 전체로 비교해야 합니다.
2. 보증금 - 퇴거 때 돌려받는 담보금
일본어로 시키킹(敷金)입니다. 집주인이 맡아두는 담보금으로, 세입자가 월세를 못 내거나 방을 훼손했을 때 여기서 차감합니다. 한국의 보증금 개념과 비슷하지만 금액 규모가 다르고, 퇴거 시 원상복구 비용이 먼저 빠진 뒤 나머지를 돌려받는 구조입니다.
입주 직후 방 전체를 사진·영상으로 남겨두는 것이 중요합니다. 이미 있던 흠집이나 오염을 기록해 두면 퇴거 때 '내가 만들지 않은 손상'에 대한 청구를 막을 수 있습니다. 계약서의 원상복구 조항도 미리 확인해 두세요.
3. 중개수수료 - 법정 상한이 있습니다
일본어로 추카이 테스료(仲介手数料)입니다. 부동산이 집주인과 세입자 사이를 연결해 준 대가로 받는 수수료로, 일본 법률상 상한은 월세 1개월분(소비세 포함)으로 정해져 있습니다. 일부 부동산은 0.5개월분만 받기도 하고, 외국인 전문 부동산 중에는 수수료를 받지 않는 곳도 있습니다.
견적서를 받으면 중개수수료 항목에 월세의 몇 %가 적혀 있는지 확인하세요. 법정 상한을 초과하는 금액이 적혀 있으면 부동산에 바로 물어볼 수 있습니다. 한국어 상담을 이용하면 견적서 내용을 함께 짚어 드립니다.
4. 갱신료 - 2년마다 내는 비용, 간사이는 드뭅니다
일본어로 코신료(更新料)입니다. 일본 임대차 계약은 보통 2년 단위인데, 계약을 연장할 때 집주인에게 내는 비용입니다. 관습적으로 월세 0.5~1개월분을 받습니다.
이 항목은 지역마다 관행이 다릅니다. 도쿄를 비롯한 간토 지역은 갱신료를 받는 경우가 많고, 오사카 등 간사이 지역은 갱신료 자체가 없는 경우가 많습니다. 계약서에 갱신료 조항이 있는지, 있다면 얼마인지를 처음부터 확인해 두면 2년 후 당황하지 않습니다.
5. 보증회사 수수료 - 한국식 가족 보증인이 필요 없는 이유
일본 임대차는 개인 보증인 대신 보증회사(호쇼카이샤)를 끼는 방식이 표준입니다. 보증회사는 세입자가 월세를 내지 못할 때 집주인에게 대신 지급하고 나중에 세입자에게 청구하는 구조입니다. 이 서비스를 이용하는 비용이 보증회사 수수료입니다.
외국인 세입자에게는 이 제도가 사실상 유리합니다. 일본에 아는 사람이 없어도, 가족 보증인을 세울 수 없어도 일본 외국인입주가 가능하기 때문입니다. 보증회사 심사는 비자 종류·잔액 증명 등을 보는데, 서류를 잘 갖추면 대부분 통과됩니다. 도쿄·오사카·나고야 각 지역에서 외국인 입주 가능 매물을 안내받을 수 있습니다.
6. 원상복구 범위 - 분쟁이 가장 많이 생기는 조항
일본어로 겐조 카이후쿠(原状回復)입니다. 퇴거 시 방을 '빌릴 때의 상태로 돌려놓아야 한다'는 의무인데, 어디까지가 세입자 책임이고 어디까지가 집주인 책임인지가 분쟁의 핵심입니다.
일반적인 마모(벽 색 바램, 바닥 가벼운 흠집 등)는 집주인 부담입니다. 세입자 과실로 생긴 손상(못 구멍, 오염, 파손)은 세입자 부담입니다. 계약서에 '담배 냄새 제거 비용 세입자 부담'처럼 특약이 붙어 있으면 그에 따릅니다. 특약 조항이 과도하다면 계약 전에 협의할 여지가 있습니다.
계약서 확인 체크리스트
집주인 인사비(레이킹): 있는가, 없는가? 있다면 몇 개월분인가?
보증금(시키킹): 몇 개월분인가? 퇴거 시 정산 조건은?
중개수수료: 월세의 몇 %인가? 상한(1개월분+소비세) 이내인가?
갱신료(코신료): 있는가? 있다면 몇 개월분인가?
보증회사: 어느 회사인가? 초기 수수료와 월납 수수료는 각각 얼마인가?
원상복구 특약: 일반 기준을 초과하는 세입자 부담 항목이 있는가?
자주 묻는 질문
Q. 집주인 인사비(레이킹)와 보증금(시키킹) 모두 내야 하나요?
매물에 따라 다릅니다. 인사비 없이 보증금 1개월만 있는 경우도 있고, 둘 다 있는 경우도 있습니다. 총 초기비용을 여러 매물로 비교해 보세요.
Q. 계약서를 일본어로만 주는데 어떻게 이해하나요?
한국어 설명이 가능한 부동산을 통하면 계약서 주요 항목을 처음부터 한국어로 안내받을 수 있습니다. 모르는 항목은 서명 전에 반드시 물어보세요.
Q. 갱신료를 안 내면 어떻게 되나요?
계약 위반이 됩니다. 갱신료 조항이 있는 계약이라면 2년마다 납부 의무가 있습니다. 갱신료가 부담스럽다면 처음부터 없는 매물을 고르는 것이 낫습니다.
계약 전에 한 번 더 확인하세요
일본 월세 계약서는 항목이 많아 보여도 핵심은 위 6가지입니다. 각 항목이 무엇인지, 금액이 얼마인지, 특약이 붙어 있는지만 짚어도 계약 후 불쾌한 일을 크게 줄일 수 있습니다. 계약서 내용을 처음부터 한국어로 확인하고 싶다면 한국어 상담을 이용하세요. 지금 나와 있는 도쿄·오사카·나고야 일본 월세 매물은 일방에서 바로 확인하실 수 있습니다.